«Береженого Бог бережет»
Генеральный директор застройщика Квартала «Федерация» о проектном финансировании
Читаю заголовки - «Экономический шок 2020 года беспрецедентен: ничего подобного мир не видывал уже 90 лет». Испытываю двойственные чувства. С одной стороны, печаль, конечно, - эпидемия, люди болеют, даже умирают, экономика тормозится… С другой стороны, радуюсь! Чему, казалось бы, радоваться? Но есть, есть поводы.
Радуюсь я везению и запасу прочности бизнеса нашей компании. Если эта ситуация - самое глубокое дно, то можно выдохнуть спокойно и двигаться дальше, невзирая на обстоятельства.
Нет, я понимаю, что на каком бы дне ты ни был, всегда могут «снизу постучать»… Известная шутка биржевиков: «Купившим на дне - второе дно в подарок!». И жизненный опыт подсказывает, что всегда может быть хуже, но вот как выглядит ситуация на данный момент.
В апреле, когда продажи упали на 50%, я, конечно, поднапрягся. Но не сильно, потому что в конце марта мы были готовы купить земельный участок для нового проекта, ибо поднакопился cash на расчетном счете, но наш учредитель, глядя на подступающую коронавирусную волну, с присущей ему проницательностью сказал: «Давай отложим, на всякий...». Можно сказать, повезло мне, моей нервной системе. Потому что я бы купил, но учредитель «стопорнул», запас ликвидности был примерно на полгода. И можно было позволить себе философское настроение при чтении новостей. А когда уже в мае продажи начали восстанавливаться, я совсем выдохнул.
Небольшое лирическое отступление. У меня есть дача, на даче - баня, и раз в неделю я её топлю. Для растопки я использую старые газеты конца 90-х - начала 2000-х. И вот что я заметил: почти в каждой газете, за какой бы период она ни была, есть статья со словом «кризис». Вывод очевиден: повышенная «турбулентность» - перманентное свойство современного устройства мироздания. Так сказать, будь готов. К чему? А ко всему. Но как можно быть готовым ко всему?
На это у меня есть вторая зарисовка. Когда-то давно, лет 20-25 назад, я прочёл бизнес-книгу Николауса Б. Энкельманна «Преуспевать с радостью». В ней есть интересный эпизод: один француз переехал в Америку и занялся там оптовой торговлей французскими винами. Его фирма процветала, росла и стала очень знаменитой. К 25-летнему юбилею фирмы он устроил большой праздник, на который были приглашены многочисленные почетные гости и журналисты. Один из них задал ему каверзный вопрос: «Вам удалось организовать свое дело в годы мирового экономического кризиса, поставить фирму на ноги и расширить ее. Какова система вашего успеха?» - Вы станете надо мной смеяться, - ответил француз, - если я это скажу. В первые годы после моего приезда в Америку мое знание английского языка было так скудно, что я совсем не мог читать газет, поэтому я совершенно ничего не знал о кризисе».
С тех пор я стараюсь примерно так и относиться к разным бурям и ураганам. Получается с переменным успехом, но стараюсь. Это, конечно, не означает, что не надо реагировать на изменения. Ну то есть можно, наверное, но очень недолго - кирдык не заставит себя долго ждать.
Уместно будет вспомнить слова Брюса Ли: «Будь как вода». Русло реки может быть очень извилистым, она может разливаться, может даже уходить под землю, но своей цели - моря - все равно достигнет. Вода дырочку найдет, гласит русская пословица, смысл тот же.
Наши цели ясны - бесперебойное строительство наших объектов и сдача в срок. Что для этого нужно? Денежки, остальное купим. А где же их взять, если ручей продаж вдруг обмелеет? Ясно где - в банке. Можно, конечно, еще учредителей потрясти, но деньги учредителей мне обходятся дороже, чем деньги банка, поэтому кредит предпочтительнее.
Надо сказать, что после успешного окончания строительства ЖК «Арбатский», который мы начинали возводить в апреле 2015-го, в ситуации, во многом схожей с сегодняшней - накануне рухнули цены на нефть, из каждого утюга кричали о кризисе, и это был первый жилой проект под брендом «Проспект», - мы, конечно, подстраховались, заключили кредитное соглашение со Сбербанком. Однако, несмотря на все сложности, обошлись своими деньгами, не взяли ни копейки и сдали комплекс даже досрочно.
Это меня несколько расслабило. Поэтому по жилому кварталу «Мельница» решили не связываться с кредитом - зачем? Даже не взяв ни копейки, приходится платить банку 10–20 млн разнообразных комиссий. Ну и потом, объект ведь уникальный. Продажи с самого начала были прекрасные и поводов для волнения не было. Но когда ситуация в экономике в связи с коронавирусом стала совсем напряженной, то решили все же подстраховаться. Поэтому в конце марта подали заявку в Сбербанк на проектное финансирование, благо банки сразу проявляли высокий интерес в нашему проекту. И вот на сегодняшний день имеем на руках решение Сбербанка об открытии кредитной линии на 1,2 млрд руб., т.е. в объёме, с запасом достаточном для завершения строительства.
Кредитная линия по Жилому кварталу «Федерация» от Альфа-банка у нас открыта с момента получения разрешения на строительство, т.к. это уже требовалось по закону.
И хотя, имея 14 лет банковского стажа, я брать кредиты не люблю - берешь, как известно, чужие и на время, а отдаешь свои и навсегда, да еще и с процентами, но спокойный сон дороже. И Бог с ними, с комиссиями.
Есть в наличии кредитной линии еще один плюс, кроме спокойного сна. Можно посмелее повышать цены. Как известно, цена квартир возрастает в ходе строительства от котлована до готового дома примерно на 20%. И когда продажи - основной источник финансирования стройки, застройщик вынужден осторожничать с повышением цен, чтобы в любом случае обеспечить стройку деньгами. А когда есть кредит, можно действовать смелее. Даже если не угадал и перестарался, не страшно — подкредитуемся в моменте, стройка-то ведь продолжается, срок сдачи приближается, строительная готовность, а вместе с ней и стоимость квадратного метра продолжают расти.
Возвращаясь к надежности – мы запроектировали еще и оптимальный формат наших объектов. Квартал «Федерация» разделен на 11 секций (очередей) и две строящиеся сейчас секции небольшие - чуть меньше 6 тыс. кв.м; для окончания строительства обеих необходимо всего около 200 млн руб. Третья очередь «Мельницы», которую мы скоро начнем строить, еще меньше по размеру. Для сравнения: стройка ЖК «Арбатский» стоила около 2 млрд руб., а 200 млн - это оборот нашей группы за 2 недели.
«Федерацию» и дальше будем строить поэтапно, не принимая, таким образом, ненужных рисков по кредитам. В неспокойное время прежде всего - финансовая устойчивость компании и четкое завершение уже начатых строек. Это, впрочем, совсем не означает строить медленно. Первые очереди «Федерации» мы строим по старым правилам «долевки», что позволяет нам держать очень привлекательные цены, поэтому я уверен, что мы выдержим все плановые сроки и полностью завершим строительство комплекса в 2024 году вместе с созданием общественного сквера. А первая очередь Жилого квартала «Мельница» уже практически готова к сдаче, но об этом расскажем отдельно.