Генеральный директор застройщика Квартала «Федерация» Юрий Моисеенко прокомментировал на РБК+ рост цен на новостройки
По данным УПН за последние пять кварталов первичное жилье подорожало на 14,5%. О том, как это отражается на участниках рынка недвижимости, объясняет директор группы компаний «Проспект» Юрий Моисеенко.
Рост росту рознь. Бывает приятный рост – за счет роста доходов граждан. В этом случае растет объем спроса, а вслед за ним и цена. Слава богу, доходы, вроде, начали расти. Несмотря на критику Росстата экономистами, мне очень хочется, чтобы это было правдой. Я езжу за рубеж, в том числе и по работе, вижу, как люди работают там. Так вот, здесь подавляющее большинство из тех, кого я знаю, вкалывают гораздо интенсивней. Так должно же молоко взбиться в масло рано или поздно. Мы ничем не хуже других. История нашей страны сложная и тяжелая. Конечно, проблем более чем достаточно – зато есть чем заниматься. Я смотрю в будущее с оптимизмом.
Недавно я посетил бизнес-семинар Ицхака Адизеса и был реально поражён, что поучиться у мастера приехали люди из 70 городов России. Достаточно много людей хотят сделать жизнь в этой стране лучше. Так что, позитивные изменения просто неизбежны.
Бывает эмоционально нейтральный рост – на уровне инфляции. Растут издержки, но растут и доходы, объем спроса стабилен. По-крупному – ничего не меняется.
Бывает неприятный вынужденный рост – если доходы населения не растут, в отличие от расходов застройщиков. Прошедший рост цен на квартиры в 14,5% примерно равен росту издержек застройщиков. Я имею в виду главным образом переход на расчёты с использованием счетов эскроу. Этот рост будет съеден возросшими издержками, в частности, процентами по кредиту. Другого источника финансирования у застройщиков при работе по новым правилам не остается. Казалось бы – ну и бог с ним: расходы выросли, но и цены выросли, застройщики остались при своих. Вот на этом бы хотелось остановиться поподробнее, поскольку, как говорится, есть нюансы.
О чем, собственно, речь?
Начнём с простой арифметики. Если население России могло купить в год около 40 млн. м2 жилья в многоквартирных домах по цене, предположим, 75 т.р./м2, значит оно могло потратить на приобретение жилья 40х75 = 3 трлн руб. Поскольку доходы не выросли, возможности, при прочих равных, остались на прежнем уровне. А цена 1 м2 выросла, стало быть население может купить уже меньше квадратов.
3 трлн: (75 т.р./м2 + 14,5%) = 37, 296 млн м2.
Следует также учитывать, что и число покупателей несколько снизится. Те, кто до роста цен могли себе позволить купить самый минимальный вариант, теперь вынуждены отложить осуществление своей мечты до лучших времён.
В результате объём покупательского спроса снизится больше, чем на 14,5%. А застройщики в конечном счёте построят ровно столько жилья, сколько у них купят. Вот и получается, что строить придётся меньше. И даже при сохранении маржи застройщика (как уже было отмечено, вновь возникшие издержки примерно равны росту цен -/+ ≈ 0), сниматься эта маржа будет с меньшего объёма, говоря проще – доходы застройщиков снизятся.
Я вполне отдаю себе отчёт в том, что уровень доходов девелоперов не входит в число приоритетных вопросов, волнующих народные массы, скорее наоборот. Но и здесь есть нюанс. Доход застройщика – база для начала новых проектов. Банк до начала кредитования (а другого источника финансирования нет) требует, чтобы было внесено 20-30% собственных средств. Отсюда следующий вывод: меньше прибыли застройщиков – меньше новых проектов – меньше предложение… Дальше понятно.
Впрочем, это дело «завтрашнего» дня – произойдёт это после полного перехода на новые правила долевки, то есть через 2-3 года. А пока покупатели имеют возможность приобретать строящееся жилье по минимально возможной цене – в объектах, которые возводятся по старым правилам и сейчас находятся на начальной стадии строительства. Например, с очевидной выгодой можно приобрести квартиры в жилом квартале «Федерация», который строит наша компания, поскольку по объективным причинам цена «на котловане» минимальна и проценты банку пока не возникают.