Пора! Пора! Порадуемся… Новые выгодные акции на квартиры

Пора! Пора! Порадуемся…

Генеральный директор Группы компаний «Проспект» Юрий Моисеенко

Почему пора?

Закон подлости действует так же неумолимо, как и закон всемирного тяготения. 

Вот почему кот рассаду на окне сожрал, а специально купленную для него в зоомагазине траву не ест? Жена купила коврики с шипами на подоконник, чтобы кот не мог подобраться к посадкам. Жуткие шипы, даже смотреть на них страшно. Однако на кота они не произвели ни малейшего впечатления – он как-то ловко умудряется ставить лапки между шипами. Пришлось рассаду перебазировать в квартиру дочери. Всё-таки не в тропиках живём, чтобы получить урожай на дачном участке в нашем климате, требуется многоступенчатый процесс ухода за растениями. Зато никаких тебе цунами, землетрясений, ураганов и прочих торнадо… Да и когда дождь идёт полгода, тоже «не айс», впрочем, как и испепеляющий зной… Так что, пожалуй, на Урале всё же лучше, не будем пенять на климат, не так уж он и суров, дело привычное.

Впрочем, человек ко всему привыкает. Это и про экономический климат. Начнёшь вспоминать кризисы за последние лет 35, так со счёту можно сбиться: то дефолт, то пузырь «доткомов» лопнет, то ипотечный кризис в США... И сейчас штормит порядком - ключевая ставка ЦБ 21% - минимум в три раза выше относительно «нормальной» величины. Я уже писал о своём отношении к этому, повторяться не буду. Попробую чуть-чуть посмотреть вперёд, оценить ближайшие перспективы, куда эта «кривая» выведет? Я, естественно, про рынок недвижимости, поскольку он мне ближе и понятнее, с одной стороны, с другой – многим интересны его перспективы.

В периоды высокой турбулентности рынка особое значение приобретает правильный выбор момента покупки. Недвижимость – не рынок акций, конечно, волатильность (колебания) поменьше, но тоже момент может влиять весьма существенно – сегодня есть скидка, а завтра уже нет. И поскольку квартиры – это, пожалуй, самый дорогой потребительский товар, то даже 5-10% (скидка) – весьма значительные деньги.

И сейчас, на мой взгляд, мы как раз приближаемся к точке перелома графика. Не так, как у Ленина – «…вчера было рано, завтра будет поздно», всё же процессы в строительстве очень инерционные, но понимать тенденции и быть готовым не повредит.

Соображения нехитрые, другое дело, что общая картина складывается из множества «пазлов», отслеживать которые, если это не твоя профессия, никто просто не станет этим «заморачиваться».

Высокая ключевая ставка повлекла за собой отмену льготной ипотеки, поскольку разница между ставками, которую бюджет компенсировал, стала слишком велика. Что в свою очередь, повлекло за собой некоторое снижение спроса и объёмов продаж квартир. Во второй половине прошлого года, по оценкам аналитиков, примерно на 20%.

Следствием этого является замедление темпов строительства. По данным Росстата, в январе-феврале этого года объём ввода жилья снизился на 17,6%. А значит, и запуск новых проектов сокращается. Ведь «чтобы купить что-то ненужное, надо продать что-то ненужное». Например, чтобы купить земельный участок для нового строительства, надо продать квартиры в уже строящихся домах. Согласно исследованию Банка ДОМ.РФ, за январь-февраль 2025 стартовало новых проектов на 31% меньше, чем в прошлом году. Прогноз на 2025 год – снижение на 35%. Что со временем выльется в снижение объёма предложения на рынке, что повлечёт за собой рост цен.

Какие ещё факторы действуют на рынок? Всё та же ключевая ставка, вид сбоку - застройщику сейчас проще дать умеренную скидку, чем кредитоваться условно под 25% - кредит всё равно отдавать надо, кроме того, берёшь чужие и на время, а отдаёшь свои и навсегда.

Конечно, все мы с большой надеждой следим за переговорным процессом – очевидно, что высокие текущие затраты бюджета являются первопричиной инфляции, с которой ЦБ пытается бороться высокой ключевой ставкой.

Надеемся на позитивные изменения и снижение ключевой. Что в свою очередь скажется и на ипотечных ставках (рост спроса), что на фоне падающего объёма предложения (см. выше) может повлечь за собой рост цен.

Да, ставка пока третий месяц остаётся без изменений, но банки уже начали снижение ставок по вкладам, и процесс этот будет только усиливаться – рано или поздно всё же доживём до снижения ключевой. А значит, какая-то часть этой огромной денежной массы (более 57 трлн руб) перетечёт на рынок недвижимости – это ещё один из факторов роста спроса.

Что здесь, на мой взгляд, важно понимать? Я ведь не зря начал с закона подлости – наблюдая за действиями регулятора длительное время, я склонен предполагать, что снижение объёмов строительства, с одной стороны, и рост спроса, вызванный вышеперечисленными факторами, с другой, «встретятся» в самый неподходящий момент, и …«хотели как лучше, получилось как всегда». Как минимум потому, что рост себестоимости строительства по причине инфляции никуда не денется. Ну то есть рано или поздно всё это выльется в очередной скачок цен на недвижимость. Буду рад ошибиться.

Это я к чему? Сейчас, на мой взгляд, наступает оптимальное время для покупки недвижимости.

Я конечно, про своё. Про Жилой квартал «Федерация», но это всё в равной степени верно и про весь рынок в целом. Так что, коллеги, которые читают этот текст – если у Вас после этой публикации будет заметен рост продаж (через 2-3 недели), не забудьте сделать мне авторские отчисления. Шучу.

Так вот, про рынок, на примере «Федерации». Сокращения предложения пока нет, ещё строятся дома, заложенные 1-2 года назад, и генерируют приличный объём. В частности, в завершающей секции «Федерации» из 208 квартир продано 105, осталось, соответственно 103 (из 999 квартир, которые мы всего построили в «Федерации») – есть из чего выбрать. Раз предложение большое, то есть у застройщиков различные стимулирующие программы. В частности, по «Федерации» скидка 9% действует до 30.04.2025.

Возможность порадовать клиентов скидками мы имеем в том числе и потому, что значительная часть объекта построена по «старой себестоимости» - весьма «весомое» свайное поле на 897 свай (размер имеет значение, кто бы что не говорил) и уже полностью законченный монолитный каркас.

Ставки по вкладам уже начали снижаться, но деньги пока ещё не вылились на рынок. Ставки по ипотеке пока «запретительные», но размер первоначального взноса Банки уже начали снижать, и уже Правительство (Хуснуллин М.Ш.) готовит предложение на Президиум Госсовета по поддержке отрасли… При этом «точка перелома» по «Федерации» уже пройдена – перед Новым годом по акции предоставлялась скидка 10% и кладовка в подарок, а сейчас только скидка 9% при стабильном росте строительной готовности объекта.

Вот такая картина. А выводы? Ну а выводы каждый сам для себя сделает конечно, я своё мнение не навязываю, просто мне вот так представляется.